地产项目投资可行性研究的重点和核心是研究分析开发项目的经济效益，主要是为了解决投资项目的“可行性”问题，评价数据的计算主要是对项目的二十个评价指标表的测算。

　　测算说明：
　　A、主要经济技术指标的测算是为了衡量拟定项目在建筑规划、合理布局、配套建设等方面的档次和水平；
　　B、物料供应指标的测算主要是为了衡量拟定项目在建材、能源等方面的耗量规模；
　　C、投资估算表的测算主要是为了核定拟定项目的土地出让金、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安工程费、配套设施费、各项税费、贷款利息等方面精确数值；
　　D、投资计划表的测算主要是为了核定拟定项目各项投资的进度安排，以利于资金的筹措和运用；
　　E、销售计划和预测对于经济效益评价中的投资回收期、财务净现值、内部收益率等起着极其重要的作用，可以说是一个开发项目可行与否的关键因素之一，充分体现了市场预测分析在投资决策中的重要地位；
　　F、财务平衡表是反映项目逐年财务盈亏状况和收益分配及集资计划的重要指标，能完整地反映项目在建设期和经营期各年份的经济活动状况，还能得出一系列经济效果评价指标，可以对项目投资的经济效果作出较全面的评价，而且比较直观，能给投资者以完整的概念，也便于决策层决策，但其计算过程和方法较为繁琐，并且需要详尽的财务预测数据；
　　G、现金流量是以项目作为一个独立的系统，反映项目在建设期和经营期内各年流入和流出系统的现金活动，即为项目寿命期内各年资金流入和流出的数量。通过现金流量能详细估计资金的需求量，清楚地反映项目逐年的资金来源和运用，以便进行项目的筹资分析和资金运用分析，也能计算出衡量项目获利能力的净现金流量和衡量项目偿还能力的资金回收期。现金流量表主要用于投资方案的分析和评价，并用于静态和动态评价指标的计算。
　　财务现金流量表一般从总投资、自有资金、甲方投资、乙方投资等四个方面进行编制。
　　建设投资还本付息结算是定量反映项目投资贷款的借贷和偿还的时间和数量。
　　外汇平衡表是定量反映项目投资中外汇资金的使用和筹集，以衡量外汇资金方面的效益。
　　H、现金流量分析表：项目投资的估算以及净现金流量的计算，并不能为拟定项目决策提供定性和定量的必要依据，还需要计算投资回收期、财务净现值和内部收益率等评价指标。
　　投资回收期法是投资方案财务评价的一种静态分析方法，它是在选择或鉴别投资方案时以静止的观点分析投资项目的获利能力和偿债能力，不考虑时间因素对投资效果影响的一种方法。
　　该方法的优点是计算简便、容易理解，并可以通过投资回收期倒数法反映每年的投资收回比例，但也有一定的缺点，如只注意项目回收投资的速度，没有直接说明项目的赢利能力；没有考虑建设项目整个寿命期的赢利水平；没有考虑资金的时间价值。
　　财务净现值法是把投资项目建设期和经营期间产生的资金流入量和资金流出量，都按折现系数换算成现值收入和现值支出，然后通过对比现值流入和现值支出，选择或鉴别最佳投资方案的一种动态分析方法。
　　投资项目的未来资金流入量总现值超过该投资项目资金流出量总现值的余额叫作净现值（NPV）。由于投资项目的未来收入和投资支出发生在不同时期，只有根据资金的时间价值观念，将收入与投资支出建立在统一的时间基础上，才能准确地测算投资效果。如果投资方案的净现值为零，说明该投资方案的投资收益率仅等于所采用的贴现率，属于最低的投资收益率；如果投资方案的净现值大于零，说明该投资方案的投资收益高于最低限度，如达到理想额度，则是可选择的投资方案；如果投资方案的净现值小于零，说明该方案投资收益率低于贴现率，达不到最低的投资收益率，投资方案不能采纳。
　　净现值法考虑到资金的时间价值因素，能反映出投资项目整个寿命期可获得的利益额，但不能揭示投资方案的利润率，特别是在几个投资方案进行比较时，仅从计算所得净现值的大小，还不足以判别哪个方案最好，因为各个投资方案的投资支出可能不同。
　　内部收益率法也叫财务内部报酬率法，它是用内部收益率来评价投资项目经济效果和鉴别投资方案的一种动态分析方法。
　　所谓内部收益率（IRR），就是资金流入现值总额和资金流出现值总额相等，净现值等于零时的折现率。
　　内部收益率计算出来以后，用它与资金成本比较，如果内部收益率大于资金成本，则是可选择的投资项目。如果两个或两个以上投资方案进行鉴别的话，内部收益率最高的投资方案的可能性较大。
　　内部收益率法的优点是能够把投资项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，计算出这个项目的收益率，便于将它同这个投资部门或行业的基准投资收益率对比，确定这个投资项目是否值得建设。在用贷款进行建设，但贷款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开贷款条件问题，先求得投资收益率，作为可以接受的贷款利率的高限，但也必须指出，内部收益率表现的是比率，不是绝对值，一个内部收益率较低的方案可能由于其规模较大而有较大的净现值，因而更值得进行建设。所以，在一个投资项目有几个方案进行比较时，必须将内部收益率与财务净现值结合起来观察研究，衡量和分析项目的获利水平和偿还能力，以便能较全面和客观地反映建设项目整个寿命期的经济效果。
　　I、盈亏分析、敏感性分析
　　盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析投资项目对市场需求变化适应能力的一种方法。换言之，盈亏平衡分析是分析投资项目投资后达到一定效益时成本与收益的平衡关系，从中找出一个平衡点，在这一点上，项目的经营恰好不盈不亏。因此，盈亏平衡分析又叫保本分析、收支平衡分析或损益临界分析。
　　盈亏平衡点开发能力利用率表示达到盈亏平衡点时实际利用的开发能力占设计开发能力的比率。这个比率是保证投资者不亏本时的最低比率。这个比率小，说明投资者只要利用较小的开发能力就可以做到不亏损，具有承受较大风险的能力；这个比率大，说明实际开发能力接近设计开发能力时才能做到保本，所以承受风险的能力较弱。
　　敏感性分析也就是因素变动对投资项目经济效果影响的分析。它是在决定一个投资项目经济效果的许多不确定因素中，测定其中一个或几个不确定因素发生变化时对投资项目经济效果的影响情况。
　　进行敏感性分析，除了分析不确定因素变动引起投资经济效果指标的变动幅度，使项目决策人员对项目的风险程度有所了解外，还有助于找出影响项目投资经济效果的最主要因素，使项目分析决策人员进一步提高这些主要因素数据的可靠程度，进而提高项目经济分析工作的质量。在对某个方案实施中的不确定因素无把握时，可以通过分析得知这种不确定因素的误差允许达到多大程度方案仍然是可行的。如项目分析和决策人员对未来物业价格的变化没有把握时，通过敏感性分析可以提示价格在什么范围内变动，项目仍然是值得建设的。在多方案的比较中，可以区别出敏感性大的也就是风险大的，敏感性小的也就是风险小的方案，从中进行优选。