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《北京别墅地产市场调查研究报告》操作方案
A.研究目的　　通过对开发区域的市场供给、有效需求以及其它各竞争区域的供需情况进行调查分析，旨在为开发有项目的投资建设提供及时、全面、系统、真实的决策依据。
B.研究报告内容　　第一章北京市别墅市场分析　　　　　一、北京市别墅市场的现状　　　　　二、北京市别墅市场的发展趋势分析　　第二章竞争市场调查与分析　　　　　一、市调区域的确定及市调项目的选择　　　　　　　（一）市调区域的确定　　　　　　　（二）市调项目的选择　　　　　　　　　1、根据市场调查目的，市调项目选取的条件　　　　　　　　　2、市调项目选取　　　　　二、市调方法　　　　　　　（一）现场调查　　　　　　　（二）深度访谈　　　　　三、市调项目供应量分析　　　　　四、市调项目市场价格分析　　　　　五、市调项目销售情况分析　　　　　六、市调项目产品分析　　　　　　　（一）户型分析　　　　　　　（二）建筑风格分析　　　　　　　（三）配套设施及设备情况　　　　　　　（四）装修情况　　　　　七、市调项目广告推广方式分析　　　　　八、市调项目代表性楼盘分析　　　　　　　客户构成：　　　　　　　价格：　　　　　　　环境设计：　　第三章市调目标客群分析　　　　　调查时间：　　　　　调查方法：　　　　　抽样方法：　　　　　数据处理：　　　　　市调目标客群说明：　　　　　调查问卷说明：　　　　　　　一、市调目标客群特征　　　　　　　　（一）国籍、户籍特征　　　　　　　　（二）职业特征　　　　　　　　（三）收入特征　　　　　　　　（四）学历特征　　　　　　　　（五）购买动机　　　　　　　　（六）购房信息来源　　　　　　　二、市调目标客群购买偏好分析　　　　　　　　（一）购房时注重的因素及选择地点　　　　　　　　（二）建筑风格　　　　　　　　（三）楼型、层数　　　　　　　　（四）装修标准　　　　　　　　（五）配套设施　　　第四章本项目市场定位分析　　　　　　　一、影响本项目市场定位的因素分析　　　　　　　　（一）市场因素　　　　　　　　（二）地块状况　　　　　　　二、本项目市场定位　　　　　　　　（一）价格定位　　　　　　　　（二）客群定位　　　　　　　　　　　●年龄　　　　　　　　　　　●家庭年收入　　　　　　　　　　　●职业：　　　　　　　　　　　●受教育程度：　　　　　　　　　　　●购买目的：　　　　　　　　　　　●心理需求：　　　　　　　　（三）产品定位　　　　　　　　　　　1、总体规划　　　　　　　　　　　2、小区规划相关技术经济指标　　　　　　　　　　　3、单体设计　　　　　　　　　　　　　（1）建筑风格　　　　　　　　　　　　　（2）户型　　　　　　　　　　　　　（3）产品设计建议　　　　　　　　　　　4、材料　　　第五章经济效益比较分析　　　　　　（一）项目指标　　　　　　　　1、项目基本指标　　　　　　　　2、项目其他指标的取值　　　　　　　　3、成本指标　　　　　　　　4、出售价格　　　　　　（二）成本及收益分析　　　　　　　　1、总成本　　　　　　　　2、总收入　　　　　　　　3、收益　　　　　　（三）盈亏平衡分析　　　　　　（四）敏感性分析　　　第六章结论（操作建议）
C.实施步骤：　　工作阶段　　工作内容　　　　　　时间安排　　　　　费用构成　　准备阶段　　计划制订、调查设计　　 8天　　　　　 180000元　　调查阶段　　资料收集、调研访问　　10天　　　　　200000元　　整理阶段　　数据处理、统计分析　　10天　　　　　　160000元　　报告阶段　　初稿会审、报告撰写　　 8天　　　　　　120000元　　费用合计：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 660000元　　构成其中费用包括：　　人员费用、通信费用、交通费用、耗材费用、差旅费用、摄像费用、资料购买费用、管理费用以及深入访谈咨询费、专家访谈咨询费、抽样调查对象礼品费、座谈会咨询费等等。

D.工作量详表：前期项目分析　　 5人　项目总监、研究人员、调查执行人员、专家组成员　　 1天项目人员培训　　12人　分项目总监、研究人员、调查人员、专家组成员　　　1天深入访谈部分　　　（18个）提纲确定　　　　 3人　分项目总监、研究人员　　　　　　　　　　　　　0.5天人员培训　　　　9人　分项目总监、研究人员　　　　　　　　　　　　　0.5天对象确定和预约　 9人　调查人员　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1天实施访谈　　　　 9人　研究人员（摄像并录音）　　　　　　　　　　　　　 2天录音资料整理　　9人　研究人员　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1天深入分析会　　　4人　分项目总监、研究人员、专家组成员　　　　　　　　 3天报告撰写　　　　2人　研究人员　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2天座谈会部分　　　　（3个）提纲确定　　　　3人　分项目总监、研究人员　　　　　　　　　　　　　 0.5天人员培训　　　　4人　分项目总监、研究人员　　　　　　　　　　　　　 0.5天对象确定和预约　6人　调查人员　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1天会议组织和执行　9人　研究人员、摄像人员（摄像并录音）　　　　　　　　 2天资料整理　　　　3人　研究人员　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1天深入分析会　　　4人　分项目总监、研究人员、专家组成员　　　　　　　　 3天报告撰写　　　　2人　分项目总监、研究人员　　　　　　　　　　　　　　2天专家访谈部分　　　（18个）提纲确定　　　　3人　分项目总监、研究人员　　　　　　　　　　　　　 0.5天人员培训　　　　4人　分项目总监、研究人员　　　　　　　　　　　　　 0.5天对象确定和预约　6人　调查人员　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1天访谈执行　　　　9人　研究人员、摄像人员（摄像并录音）　　　　　　　　 2天资料整理　　　　3人　研究人员　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1天深入分析会　　　4人　分项目总监、研究人员、专家组成员　　　　　　　　 3天报告撰写　　　　2人　分项目总监、研究人员　　　　　　　　　　　　　　 2天竞争个案调查　　　（12个）提纲确定　　　　2人　分项目总监、研究人员　　　　　　　　　　　　　 0.5天人员培训　　　　7人　分项目总监、研究人员　　　　　　　　　　　　　 0.5天调查执行　　　　5人　研究人员、拍摄人员（拍摄）　　　　　　　　　　　 2天资料整理　　　　3人　研究人员　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1天深入分析会　　　4人　分项目总监、研究人员、专家组成员　　　　　　　　 3天报告撰写　　　　2人　分项目总监、研究人员　　　　　　　　　　　　　　2天实地调查（3次）提纲确定　　　　 3人　分项目总监、研究人员　　　　　　　　　　　　　0.5天人员培训　　　　4人　分项目总监、研究人员　　　　　　　　　　　　　0.5天调查执行　　　　5人　研究人员、拍摄人员（拍摄）　　　　　　　　　　　 2天深入分析会　　　4人　分项目总监、研究人员、专家组成员　　　　　　　　3天报告撰写　　　　2人　分项目总监、研究人员　　　　　　　　　　　　　　2天抽样调查　　　　　（300个）方案确定　　　　3人　分项目总监、研究人员　　　　　　　　　　　　　0.5天文案确定　　　　 4人　分项目总监、研究人员（含试访）　　　　　　　　 0.5天访员培训　　　 20人　分项目总监、研究人员　　　　　　　　　　　　　 0.5天调查执行　　　　20人　调查人员　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1天问卷录入　　　　2人　录入员　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2天数理统计　　　　3人　SPSS统计分析人员　　　　　　　　　　　　　　　　 1天深入分析会　　　6人　分项目总监、研究人员、调查代表、专家组成员　　　 3天报告撰写　　　　2人　研究人员　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2天出版物资料（30种）方案确定　　　　 3人　分项目总监、研究人员　　　　　　　　　　　　　 0.5天人员培训　　　　 4人　分项目总监、科技情报人员　　　　　　　　　　　 0.5天调查实施　　　　 2人　科技情报人员　　　　　　　　　　　　　　　　　　12天资料整理　　　　 2人　科技情报人员　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4天深入分析会　　　 6人　分项目总监、研究人员、科技情报人员　　　　　　　 3天报告撰写　　　　 2人　研究人员　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3天案例研究（10个）方案确定　　　　 3人　分项目总监、研究人员　　　　　　　　　　　　　 0.5天案例收集　　　　 2人　研究人员　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　10天深入分析会　　　 6人　分项目总监、研究人员、专家组成员　　　　　　　　 3天报告撰写　　　　 2人　研究人员　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3天