房价高低的论战由来以久，无论政府房地产开发成本公示的呼唤，还是消费者经济承受能力的1：4-6倍国民收入的国际惯例，房地产开发商的销售价格策略到底是如何制订的？北京别墅在线www.bjvillas.com历时12年专注于房地产投资测算、地产开发可行性研究论证和北京别墅地产项目的全程开发顾问服务，尤其以垄断北京地产投资测算计算机系统领域10年的《房地产投资专家系统》软件（已为北京首创、城建、住总、实创、保利等50余家房地产开发商所购买和广泛使用），针对北京290多个别墅项目的多年研究和跟踪统计，北京别墅地产价格制定其实不外乎三个制订规则：
　　第一种："成本"加"利润"--30%发展商的作法，这属于传统心态的发展商，但在追求利润最大化的市场规则驱动下，其中的60%偶尔有向以下第二种定价模式靠近的趋势，结果好，皆大欢喜，结果差，只能怪自己"太贪"。
　　第二种：对比当前市场竞争价格--50%发展商的作法，这是比例最多的发展商，也最容易产生决策错误。比如延庆某别墅项目公开标价3200元/平米，但实际成交价格1800元/平米，更有关系人士能够实现1050元/平米的更低价，但这属于开发商的商业机密，除非内部人士、当事人和长期跟踪调研者，其他人无从知晓；周边的发展商和一般的调研公司更是不得而知，还以为3200元卖得很好呢！于是，出现一个新项目将自己的价格定位在2800元/平米，认为自身项目虽然稍远一些，但品质更好、院落更大，而且心底实际成交价格放在2500元/平米的水平，觉得此番定价策略天衣无缝，静等一抢而空的销售业绩，而其结果可想而知，至今仍待价而沽。
　　第三种：参照银行按揭比例--20%发展商的作法，虽然比例最小，但却对于市场房价的制订起着最为重要的影响作用。其实，此类发展商并不是把其项目当作地产项目来开发，而是当成一种资本运作的工具，最为典型的就是"假按揭"的惯例作法。即市场售价是反算出来的，首先是成本，然后是目标利润，最后是银行按揭比例和2年偿还银行按揭资金量。按照由此规则计算，按照银行七成按揭政策核算，成本在4000元/平米以下的项目，销售价格应该是成本的220%，成本在4000元/平米以上的项目，销售价格应该是成本的160%的比例，但由于国家宏观金融政策的调控，别墅地产银行按揭比例从七成到六成、五成，现在四成就不错了，而由此给这类地产商定价中最后一项考量因素的融资成本的比例，提高得相当显著，基本上需要翻番的程度。由此，此类房产价格随着银行按揭比例的减小而持续走高的现象成为必然，但也为发展商带来了更大的风险。按照惯例，如果2年内不能将"假按揭"的融资成本通过市场的真实客户实现转移，房地产商所收的钱将无力再按时偿还银行按揭，由此，一些发展商高层涉嫌金融诈骗案例的爆光和银行低价处理不良资产的新闻也就不足为奇了！
　　针对此种情况，发展商的选择一般也有三个，一个是当年收钱转身就走，赚的钱最多，但在法律上和道德上后患无穷；一个是期待"博傻"心理，寄托营销炒作和技巧，将前期后患尽快转移给真实的下家客户；一个是不断开发此类项目，拆"东墙"补"西墙"，运作项目必须越来越快，尽可能延长维持周期，同时寻找其他的风险转移途径或直到"死"为止。当然，有时发展商也将以上模式选择两、三种结合运作。
　　根据北京别墅在线的多年跟踪分析，针对上述三种定价模式的发展商，第一种最舒服，第二种最累，第三种赚钱最快、法律风险最大。但问题是，除发展商本身和业界专业机构，其他发展商和客户并不知道项目真正的开发定价模式。当占份量最多的通过市场调研、追求最大利润的发展商，把资本运作的项目当成市场指标的话，就将产生错误的判断和决策，致使市场价格一路飙升，市场营销越做越累，经营风险越来越大。当其正常资金链无法承受时，被逼也开始仿效资本运作的模式，于是发展商的运作模式完全进行了转化。当然，随着这种价格上升态势的延展，之前资本运作的项目更容易找到真实客户而解套，形成自身经营的一个良性循环。
　　以此，第一种追随第二种，第二种追随第三种，第三种依托第二种解套，从而互相转化，如此才真正形成了中国房价持续非正常走高的真实态势。同时，房价的上涨，带动地价等的上涨，开发成本走高，房屋价格更是水涨船高。
　　最后就只能是发展商"博傻"心态的期望了，由于在当前的快速经济发展中，就象汽车的价格一样，尽管明知不值，但一方面无从选择，一方面也正是生活所需，置业者的唯一期望也许也是"博傻"吧，等自己衡量价值或出手时，期盼万一"冤大头"的出现，尽管可能性微乎其微。
　　剩下的就是如此态势如何延续，如果延展到一定时期，比如5年、10年，也许随着经济的发展，社会购买力的提高，这方面的风险逐渐稀释乃至消除，但房屋的保值、增值是不可能了，也就是一种地产价值提前透支行为而已，也许这就是市场发展客观规律的一部分，但最终买单的一定是消费者自己。作为一个明智的置业者，考察地产开发当前的社会平均成本十分必要，从目前上海退房、甩卖、停止还贷的情况看，5、10年的持续支撑关键在金融机构的意愿，一旦处理不良资产的意向和行为成为可能，这个完美的循环链条可能导致断裂。届时，房屋价值大量缩水不可避免。由此，置业客户分析判断开发成本也许变得至关重要，成为与发展商、金融机构博弈而避免损失的唯一法宝。
　　北京别墅在线www.bjvillas.com通过自己研发的独创地产成本估算评价系统,将目前北京所有290多个别墅项目的社会平均惯例开发成本进行了独家网上发布，从成本与价格的关系，制订了一个"价位可买度"的专业评价指标。一般来讲，当成本与价格成160%以上关系和销售价格高于同区域类似项目50%以上时，第三种资本运作的可能性居多，建议别墅地产投资者谨慎抉择，无论是地产商，还是置业客户。