房地产市场信息调查与分析综合解决方案

一.目的:

　　针对目前房地产开发市场的竞争形势, 市场调查和对拟定投资项目的前景分析显得愈来愈重要。为避免在拟定投资项目谈判阶段临时市场调查的巨大工作量和时机的可能延误,以及对现有市场状况的可比性分析在定量上的难度, 特编制《房地产前景预测调研系统》以加强决策的科学性和提高决策效率。

二.原因:

　　随着交通便利程度的提高,使北京市有效市场的需求直接处于整个城市范围和各种物业类型之中,这给潜在市场的分析带来了相当大的难度,由于对商业、住宅、公寓三者的类比及相关定价的可比性不存在统一的指标。 要想实现前景预测,最理想的是借助于灰色系统理论的理论依据和计算方法,建立灰关联序模型加以定量分析,即一种影响测度模型和动态整体接近模型,以升华了的距离为量度,以整体接近为核心,是信息空间、距离空间、拓扑空间的融通和渗透,以至升华。

　　但在实际操作过程中,由于矩阵计算的复杂和无量纲化规则制定的难度,唯有结合计算机的自动计算功能加以实现才有可能。

三.系统功能：

　　以月度真实的市场调查资料以及潜在投资项目备案资料为依据,凭借灰色系统理论的先进预测方法,随意查询最新物业市场动态,同时根据拟定投资项目的土地位置、开发规模、投资时机等模糊数据,对其市场前景、销售定位作出科学论证,将定性分析与定量分析相融合,建议销售价位水平和预测销售前景,包涵市场调查与预测的全过程。

　　比如拟定项目建议售价、预测可能销售前景;评估在北京整个房地产市场中该项目的地位处于什么位置;列出比其更具优势的现有市场项目和比之稍差的现有市场项目的具体名称,及其相关的详细资料,比如开发时间、发展商、销售价格、开发周期、户型设计、地理位置、装修标准、联系电话等一切资料。

四.具体操作:

　　建立的数学模型: 1.按方位分为: 二环以内；二环以东、西、南、北、东南、东北、西南、西北

　　　　　　　　　　2.按开发类型: 住宅、公寓、写字楼、商业

　　　　　　　　　　3.价位水平: 15000以上、10000-15000元、8000-10000、4000--8000、2000-4000、2000以下

　　　　　　　　　　4.按距天安门距离: 5KM、10KM、20KM、50KM

　　　　　　　　　　5.按开发规模:5万平米以下、5-10万、10-20万、20万-50万、50-200万、200万以上

　　　　　　　　　　6.按开发周期: 1、2、3、4、5年、5年以上

　　通过对上述数据的处理、分类,进行统计分析,即可实现前述功能。