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在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增值为目标，以工商业地产、农业观光地产和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源，综合开发，集约化经营的新兴产业形态，渐成趋势，其在房地产资本市场和地产运营模式方面与纯粹消费型地产明显不同，被称为“产业地产”。
如果说消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，那么产业型地产在满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。
产业地产不仅为城市化进程和城市经营提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的发展，满足城市功能的拓展，强化城市的辐射力。同时，传统房地产和产业业态原来所具备的核心要素沉淀为产业地产的基础要素，城市土地资源的开发从单一的盈利向多赢转变，从而给整个城市带来难以估量的财富。
一、产业地产特点
1．产业地产追求的是实现资源价值最大化。而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合,把土地开发升华为区域经济增长极的培育。
2．产业地产物业更注意特殊客户群的需求，提供菜单式定制化服务。
3．产业地产追求经济效益的同时，更注重社会效益。产业地产在营造适宜人居住环境的同时，注重人们的就业与个人事业的发展。
4．产业地产能促进区域价值呈机械式增值。从而带动城市增值。各个子项目完成，会形成整体强大的社会效益和经济效益。
5．产业地产是为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标。
6．产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能。
产业地产与传统地产开发的最大区别在于，它不单是以好地段所形成的自然辐射，而是在区位优势的基础之上，借助城市的其它资源优势，依托经济能量，开发出新的城市功能，促进城市的繁荣和升级。
二、产业地产的增值效应
产业地产的产业作用体现在推动社会进步，促进城市文明，提升区域经济竞争力方面，其核心在于它的增值效应。由于土地资源的不可移动和不可再生性，由于社会进步和城市建设发展的不可逆转性，产业地产项目具有天然的保值增值属性。在出现通货紧缩时产业地产投资的资本价值一般会下降，但这并不影响其长期的增值性以及抵御通货膨胀影响的能力。
1．产业地产物业拥有者的投资会在房地产资本市场上实现增值。
建筑物在投资者之间进行买卖或者交换，这些交易发生在资本市场，决定了物业的资产价格。
2．产业地产项目开发的资本增值是持续性的。
产业地产项目的投资收益是长期的、可持续的，因为地产其实只是一个舞台，是一个空间，项目的商业化运作需要细节化的管理和经营，市场不断变化，经营者要不断跟踪。
产业地产中资本市场运作的规律在发挥重要作用，开发产业地产不要仅从产业地产角度研究，更要从资本运作模式来考虑，项目价值不取决于物业的使用价值，而是资本价值。有的农贸超市铺位价格很贵，而有很好设施的大商场却不一定如此，原因就在这里。
3．产业地产的增值效应具有区域性。
产业型地产投资带动了人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，给中小城镇带来的增值效应更是十分显著。一些城镇政府，他们都更欢迎一些产业地产项目前来投资。因为纯住宅地产开发，他们在取得土地征用的补偿后就没有更多的地方收益了，而产业型地产项目更能给当地带来经济发展的推动力，持续的增加地方税收和安排更多的人员就业。
三、产业地产开发运营原则
1、产业主题原则
产业地产的主题必须明确。比如广州风神汽车工业园，必须紧紧围绕汽车这个主题做文章。无论项目的定位、建筑设计的理念、开发运营方案的创意、营销推广的策略，应该关注这个主题，关注这个主题的特定客户群。依据市场需求，制定产业地产主题开发规划，确立开发规模、档次、标准与空间布局，让开发依从规划走，而不是规划跟着开发行。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。每一个子项目应该是提升而不是降低整体项目品位、人居质量和生态环境标准。
2、资源整合原则
在产业地产项目中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：一是从是否明显识别来分，有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、政府资源、人文资源、物力资源、人力资源等。
为了有效地整合好产业地产项目的客观资源，必须做到以下几点：
a．要把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢，抓住重点，使客观资源合力加强，达到1+1=3的效果；
b．整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心的资源往往很难达到目的；
c．要善于挖掘、发现隐性资源。创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的，不易被人发现，需要去提炼、去创造。
3、客观原则
要遵循客观原则进行产业地产运营，必须注意以下几点：
a．实事求是进行运营，不讲大话、空话；
b．做好客观市场的调研、分析、预测，提高运作的准确性；
c．在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意“炒作”之嫌；
d．开发运营的观念、理念既符合实际，又有前瞻性。
4、定位原则
所谓“定位”，就是给产业地产运营的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标。产业地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。要在产业地产开发运营中灵活运用好定位原则，它的具体要求是：
a．具体要从“大”、“小”两方面入手，大的方面是产业地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨、总体规模、功能身份、发展方向等等。小的方面各个子项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位等等。产业的总体定位确定了项目的总体位置和方向，对项目的具体定位有指导、约束作用；各个子项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。
b．把握各项定位内容的功能作用。首先要全面掌握定位内容的内涵，深入其中，确定其定位的难易点，有的放矢地找准目标。其次，每项定位内容的整体功用是一样的，要把它们整合好、利用好，为整个项目的总体定位服务。
c．要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。在项目定位过程中，方法和技巧运用得好，往往会达到事半功倍的效果。如对建筑设计定位，建筑设计的最新理念不能不了解，设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下，是追逐潮流还是着意创新?是停留现状还是适度超前?这都要根据开发项目的总体定位有所取舍、确定原则。
5、可行原则
可行性原则是指产业地产整体项目的方案是否达到并符合切实可行的开发运营目标和效果。可行性原则就是要求产业地产开发运营行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想，避免出现不必要的差错。
a．开发运营方案是否可行。确定方案的可行性是贯彻可行原则的第一步。
b．方案经济性是否可行。方案的经济性是指以最小的经济投入达到最好的开发运营目标。这也是方案是否可行的基本要求。其次，投资方案的可行性分析也是一个不可忽视的重要因素。投资方案通过量的论证和分析，可以确定开发运营方案是否可行，为项目的顺利运作保驾护航。
c．方案有效性是否可行。产业地产开发运营方案的有效性是指产业地产开发运营方案实施过程中能合理有效地利用人力、物力、财力和时间，实施效果能达到甚至超过方案设计的具体要求。方案要达到有效、可行，一是要用最小的消耗和代价争取最大的利益；二是所冒的风险最小、失败的可能性最小，经过努力基本上有成功的把握；三是要能完满地实现开发运营的预定目标。
6、全局原则
全局原则从整体、大局的角度决定着产业地产整体项目的兴衰成败。从产业地产开发运营的整个过程来讲，它分为“开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局八大过程，每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。
a．从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。在市场调研阶段，如果图省事，不深入了解当时的市场状况,竞争态势、对手强弱，以及宏观政策等问题，盲目上马项目，结果会造成惨重的失败。
b．要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。
c．要从层次性出发，总揽全局。产业地产开发运营是系统工程，任何一个系统都可以被看成是一个全局。而系统是有层次性的，大系统下有子系统，子系统下还有孙系统，层次分明。因此，考虑下一个层次的开发运营时，应该同上一层次的战略要求相符合。
d．要从动态性出发，注意全局的动态发展。产业地产市场是变化莫测的，变化发展有时会影响全局。发展商要善于抓住市场的动态规律，掌稳全局，避免市场变化触动全局的根基。
7、人文原则
人文原则是强调在产业地产运营中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到开发的每一个环节中去。人文精神包括人口及文化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平，以及人口分布、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想；文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。
a．对我国人文精神的精髓要深入的领会。在产业地产开发运营中把握准人文精神的精髓，并在人文精神的具体形式中深入贯彻，将起到意想不到的效果。
b．运用社会学原理，把握好人口的各个要素。把握好人口各个要素的内容、形式以及它们的功用，分析它们对市场影响的大小、轻重，找出它们运行的具体规律，开发出的产业地产项目就会与众不同，赢得人们的信赖。
c．把文化因素渗透到项目的各个方面。产业地产开发运营必须把文化因素渗透到开发项目中去，才能迅速占领市场，建立自己的项目个性。
d．通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。
8、应变原则
所谓应变就是随机应变，要求产业地产开发运营要在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整开发目标和修改开发方案。
a．增强动态意识和随机应变观念。
b．时刻掌握开发对象的变化信息。开发对象信息是开发的基础材料和客观依据，这个基础和依据变化了，开发也应随之变化，否则，其开发运营就失去了准确性、科学性和有效性。必须不停地广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息，为开发提供具有真实性、时效性、系统性和可靠性的信息资料。
c．预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。
d．及时调整开发目标，修正开发方案。当客观情况发生变化影响到开发目标的基本方向或主要方面时，要对开发目标作必要的调整，自然也就要对开发方案进行修正，以保证开发方案与调整后的开发目标相一致。
四、产业地产开发的风险控制
产业地产项目投资具有周期长、投入资金量大、与社会大环境联系密切等特点，会受到未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化可能产生的不利影响。建立包括风险识别、风险量化和风险应对措施在内的项目风险管理规划十分重要。
例如商业地产投资对其所在区位条件要求很高，因为区位条件关系到城市土地级差地租所能产生的超额利润及其增值潜力，是商业地产投资者获利的首要条件。地段选择和城市发展规划的把握是防范风险的最重要环节；
例如工业地产对所处位置如果只要求交通方便，能源供应充足，一旦科技水平提高，会导致原有厂房的不适应和难以改造，所以把握科技进步的发展趋势对于投资工业地产的风险防范尤为重要；
例如旅游地产开发一定要分析哪些资源不可再生，哪些资源不可复制，哪些资源不能动，哪些资源国家许可建设，把握国家的相关政策是防范风险的首要环节。
例如农业观光园区的开发，国家有关土地管理的控制措施越来越严格，如何适应这一形势要求，集约利用土地，科学合理的实施增值产业链的建设，是对产业地产投资决策者防范风险意识与管理的严峻考验。
五、产业地产运营的主流模式
1、 工业园区地产开发模式,如风神汽车产业基地模式、苏州工业园模式；
2、 旅游地产开发模式，如华侨城模式；
3、 商业区改造开发模式，如深圳的华强北、东门老街，广州的北京路、上下九；
4、 农业观光区开发模式；
5、 CBD、CID、CFD等开发模式；
6、 其他模式。
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